Tributação do aluguel e a reforma tributária

Obter renda por meio do aluguel é uma prática frequente e relevante tanto para pessoas físicas quanto para empresas, tornando essencial o entendimento das regras tributárias aplicáveis. Para manter a conformidade com as obrigações fiscais, é importante estar atento às normas vigentes e às transformações que a reforma tributária, prevista para 2026, introduzirá.
Para pessoas físicas, o aluguel representa um fluxo financeiro regular que pode compor a renda complementar ou até principal, contribuindo para a estabilidade financeira. Já no âmbito empresarial, investir e ampliar o portfólio de imóveis para locação é uma estratégia válida de diversificação e fortalecimento patrimonial.

Vale ressaltar que essa atividade implica responsabilidade fiscal exigindo acompanhamento detalhado das normas vigentes e das mudanças previstas na reforma tributária que entrará em vigor em 2026. Essa reforma introduz novos tributos, como o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que afetarão proprietários que atendam a determinados critérios, como possuir mais de três imóveis alugados e faturar acima de R$ 240 mil anuais com alugueis.
Compreender as especificidades desses tributos, os mecanismos de redução previstos, como o redutor social para imóveis residenciais, e todo o conjunto de obrigações fiscais, é indispensável para que tanto pessoas físicas quanto jurídicas possam cumprir suas responsabilidades de forma segura e eficiente, evitando riscos legais e otimizando a gestão financeira associada à locação imobiliária.

Tributação Atual
Para pessoas físicas, os rendimentos provenientes do aluguel são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). Esses rendimentos devem ser declarados mensalmente por meio do carnê-leão e ajustados anualmente na declaração de ajuste do IR. 

A tributação do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre rendimentos de aluguéis é regida por uma estrutura progressiva, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%, em função do montante recebido. No ano-calendário de 2025, os contribuintes que auferem rendimentos mensais de aluguéis até R$ 2.259,20 estão isentos do pagamento do imposto, desde que não possuam outras fontes de renda que ultrapassem os limites de isenção.

No entanto, é importante destacar que todos os rendimentos auferidos ao longo do ano devem ser declarados na declaração anual de ajuste do IRPF, sujeitando-se à tributação caso haja rendimentos adicionais de outras fontes que superem os limites estabelecidos. Para valores superiores a R$ 2.259,20 mensais, as alíquotas são aplicadas de forma progressiva, atingindo até 27,5% para rendimentos mensais superiores a R$ 4.664,68, o que pode impactar significativamente a carga tributária do contribuinte. Pessoas jurídicas que atuam com locação imobiliária recolhem impostos como PIS e Cofins, além do IRPJ e CSLL, conforme seu regime tributário. 

Mudanças com a Reforma Tributária
Com a entrada em vigor da Reforma Tributária a partir de 2026, regulada pela Lei Complementar nº 214/2025, haverá mudanças significativas na tributação do aluguel para ambos os públicos. A partir de então, a locação passará a estar sujeita não apenas ao IRPF, mas também a dois novos tributos sobre bens e serviços: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Para pessoas físicas, o pagamento do IBS e da CBS será obrigatório somente para quem, cumulativamente, alugar mais de três imóveis distintos e cuja receita anual proveniente desses aluguéis supere R$ 240 mil (valor sujeito à atualização pelo IPCA). Se a receita superar R$ 288 mil anuais, independentemente da quantidade de imóveis, a pessoa física também passará a ser contribuinte desses tributos já no ano-calendário em questão. Para os demais, o modelo atual de recolhimento do IRPF permanecerá. 
Além disso, foi previsto um redutor social de R$ 600,00 por imóvel residencial para abater a carga tributária, e aluguéis residenciais com valores até R$ 600,00 mensais continuarão isentos, garantindo proteção para locações de menor valor. Esse valor é abatido diretamente da base tributável para cada unidade residencial locada, diminuindo o montante sobre o qual incidirão os novos tributos.  Essa medida visa proteger as locações de menor valor, muitas vezes ligadas a moradia popular, evitando onerar excessivamente quem recebe rendimentos modestos provenientes de imóveis residenciais.
Pessoas jurídicas continuarão sujeitas à tributação conforme suas normas específicas, incluindo IRPJ, CSLL, ISS, PIS e Cofins, sem alterações profundas na estrutura atual, mas com possíveis ajustes no contexto da reforma.

Obrigações para Recebimento de Aluguéis

•    Pessoas físicas devem continuar fazendo a declaração mensal no carnê-leão e anual no ajuste do IRPF.
•    Quem atingir os critérios para IBS e CBS deverá se cadastrar e recolher esses tributos conforme regulamentação, podendo ser necessária a abertura de CNPJ para gestão tributária mais eficiente.
•    Para locações por temporada (até 90 dias), a reforma as equipara a serviços de hotelaria, exigindo a incidência do IBS e CBS e o IRPF progressivo.
•    Aluguéis residenciais abaixo de R$ 600 mensais são protegidos por reduções e isenções específicas da reforma. 

Destaca-se ainda que quem recebe aluguel e quem paga aluguel têm diversas obrigações acessórias fiscais e legais que devem ser cumpridas para garantir a regularidade da operação tanto perante a Receita Federal quanto em relação ao locador e locatário, especialmente considerando a reforma tributária que entra em vigor em 2026:

Obrigações acessórias de quem recebe aluguel (locador)
•    Declaração no carnê-leão: Pessoa física deve declarar mensalmente os valores recebidos via carnê-leão e recolher o imposto devido até o dia 20 do mês seguinte.
•    Declaração anual de Imposto de Renda (IRPF): Informar os rendimentos de aluguel no ajuste anual, com detalhamento de valores recebidos e comprovantes.
•    Emissão de Nota Fiscal Eletrônica: Com a reforma tributária, a partir de 2026, locadores pessoas físicas com mais de 3 imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil terão que emitir NF-e para cada operação.

•    Recolhimento do IBS e CBS: Novos tributos criados (Imposto sobre Bens e Serviços e Contribuição sobre Bens e Serviços) deverão ser recolhidos, conforme critérios cumulativos de imóveis e receita bruta anual.
•    Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): Cadastro obrigatório para registrar informações dos imóveis para garantir maior controle e segurança jurídica.
•    Declarações acessórias para pessoa jurídica: Empresas imobiliárias devem enviar a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) e cumprir obrigações contábeis e fiscais específicas.
•    Registro e manutenção de livros e documentos digitais: Arquivo eletrônico da movimentação dos aluguéis, notas fiscais eletrônicas e documentos fiscais para fiscalização.

Obrigações acessórias de quem paga aluguel (locatário)
•    Documentação para deduções (se aplicável): Em contratos comerciais, manter recibos e comprovantes para contabilidade e possíveis deduções fiscais.
•    Retenção de IRRF (pessoa jurídica): Empresas locatárias devem reter imposto de renda na fonte (IRRF) quando determinado pela legislação.
•    Controle e escrituração das notas fiscais: Para pessoas jurídicas, é obrigatório controlar e escriturar as notas fiscais eletrônicas das operações de aluguel.•    Cumprimento das obrigações trabalhistas e previdenciárias: Em relação ao imóvel locado, devem cumprir obrigações acessórias vinculadas ao eSocial, DIRF e Reinf, quando aplicável.
•    Emissão de notas fiscais (caso de sublocação): Caso o locatário realize sublocação, deve emitir nota fiscal referente a essas operações, conforme previsto na nova legislação.